Wozu brauchen Sie eine Hausverwaltung?

 

MIETVERWALTUNG

 

Ihre Immobilie läuft wie von selbst. Ihre Mieter zahlen pünktlich, es gibt keinerlei Probleme. Wozu daher eine Hausverwaltung beauftragen?

 

Das höre ich immer wieder von Eigentümern.

 

Gute Hausverwaltungen leisten mehr für Sie, als nur die Mieten einzuziehen und Jahresabrechnungen zu erstellen.

 

Was machen Sie beispielsweise bei Mieterwechseln?

 

Da fallen Arbeiten von der Kündigungsbestätigung bis zur Abnahme an, verbunden mit der häufigen Bitte der Mieter, doch nun auch die Kaution auszuzahlen. Wissen Sie, wofür die Kaution benutzt werden kann und wann sie tatsächlich auszuzahlen ist?

 

Und auch neue Mieter müssen gefunden werden. Das ist eine zeitaufwändige Angelegenheit, verbunden mit vielen Besichtigungsterminen und Überprüfung der Interessenten. Wenn endlich ein potentieller Mieter gefunden ist - erstellen Sie dann Ihre Mietverträge nach der aktuellen Rechtsprechung?

 

Eine professionelle Hausverwaltung erledigt neben den o.g. Tätigkeiten, die für sie Routine sind, auch Angelegenheiten, bei denen fundiertes Wissen der aktuellen Rechtsprechung unbedingt von Nöten ist, um Ihnen Ihr Recht zu verschaffen, sei es bei (meist ungerechtfertigten) Mietminderungen, Mieterhöhungen, rechtssicheren Betriebskosten­abrechnungen oder eben bei der Rückzahlung der Kaution. Und wenn es "ganz gut" läuft, benötigen Sie noch nicht einmal einen Rechtsanwalt.

 

WEG-VERWALTUNG

 

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Eigentumswohnanlage ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist allerdings ohne einen WEG-Verwalter meist nur schwer möglich. § 20 des Wohnungseigentums-gesetzes schreibt die Bestellung eines Verwalters vor.

 

Vertrauensverhältnis zwischen Verwalter und Eigentümer notwendig 

Ein WEG-Verwalter verwaltet fremdes Vermögen und Eigentum. Es bedarf daher eines gegenseitigen Vertrauens-verhältnisses. Ein Verwalter muss zuverlässig und unparteiisch sein und über geordnete Vermögensverhältnisse sowie spezielle Kenntnisse der Verwaltungstechnik, der wirtschaftlichen Geschäftsführung und rechtlicher Vorschriften verfügen. Die Rechte und Pflichten des Verwalters sind im Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geregelt. Weitere Aufgaben des Verwalters ergeben sich aus der Gemeinschaftsordnung, der Rechtsprechung, dem Verwaltervertrag und den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwaltervertrag regelt neben den gesetzlich vorgegebenen Verwalterleistungen lt. WEG auch besondere Verwalter-leistungen und die Verwaltervergütung.

Übrigens: Seit Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft durch die Reform des Wohnungseigentums-gesetzes von 2007 entspricht nur noch die Führung als Eigenkonten der Gemeinschaft (Fremdgeldkonten) ordnungsgemäßer Verwaltung (LG Itzehoe 11 S 39/12). Die Führung offener Treuhandkonten ist unzulässig (LG Hamburg, Urteil v. 28.01.15, Az. 318 S 118/14).

 

Der Aufgabenkreis von WEG-Verwaltern ist breit gefächert, davon bekommen Eigentümer nur einen Bruchteil mit:

 

Kaufmännische Aufgaben

  • Erstellung und Prüfung von Wirtschaftsplänen 
  • Abrechnungen, inkl. Rechnungskontrolle und Belegprüfung
  • Buchführung und Prüfung aller Geldein- und Ausgänge
  • Inkasso, Liquidationsplanung, Wirtschaftlichkeit, Rechenschaftslegung gegenüber den Eigentümern
  • Verwaltung und Disponierung des Geldverkehrs, Bearbeitung von Lastschriftabbuchungen
  • Hausgeldabrechung inkl. monatlicher Sollstellung und Mahnwesen bei Zahlungsverzug
  • Verwaltung von Giro-, Festgeld- und Sparkonten
  • Veranlassung, bzw. Erstellung von Heizkostenabrechnungen
  • Errechnung und Anforderung von Sonderumlagen
  • Regelung von Personalangelegenheiten von Angestellten des WEG (Hausmeister, Müllbeauftragte, Verwaltungsbeiräte), einschließlich Gehaltszahlungen, Lohnbuchungen und Abführungen von Lohnsteuer, Sozialabgaben, Meldung an das Finanzamt, Krankenversicherung, Sozialversicherungsträger, etc.
  • Mitwirken bei Wohnungsverkäufen

 

Technische Aufgaben

  • Überwachung von Objekten, ggf. durch regelmäßige Begehungen
  • Erfassung von Verbrauchswerten (Heizung, Wasser, Strom)
  • Planung, Vergabe, Überwachung und Abrechnung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten, einschließlich Preisanfrage, Ausschreibungen, Auftragsvergabe, Rechnungskontrolle, Mängelrügen, Einhaltung Gewährleistungsansprüche
  • Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten, inkl. TÜV-Kontrollen und Brandschutz sowie Beachtung technischer Verordnungen (z. B. bei Rolltoren, Doppelparker, Heizanlagen, Fahrstuhleinrichtungen, Hebe- und Lüftungsanlagen)
  • Veranlassung von Schadensbeseitigungen durch Handwerker
  • Erstattung von Schadensmeldungen gegenüber Versicherung und Verursacher
  • Versicherungsabrechnung durchführen
  • Einweisung Handwerker und Hausmeister
  • Schlüsselbestellung
  • Beauftragen von Sachverständigen
  • Entwicklung von Nutzungskonzepten

 

Rechtliche Aufgaben

  • Rechtliche Vertretung der Eigentümergemeinschaft
  • Beachten aller rechtlichen Rahmenbedingungen und Verordnungen (einschließlich AGBs, WEG, BGB, Landesbauverordnung, Betriebssicherheitsverordnung, Heizkostenverordnung, Heizanlagen- und Feueranlagenverordnung)
  • Verhandlung mit Ämtern und Beschaffung öffentlich-rechtlicher Genehmigungen
  • Abschluss und Prüfung von Verträgen (Versicherungsverträge, Wartungsverträge)
  • Einleiten von Klagen bei Zahlungsrückstand
  • Mitwirkung bei Gerichtsterminen, Beschlussanfechtungen, Hausgeldklagen,
  • Vertretung bei/mit Anwälten und vor Gericht
  • Rechtsdienstleistungen nach §5 Rechtsdienstleistungsgesetz
  • Anwendung aktueller Gesetzesänderungen und Rechtsprechungen auf die WEG
  • Verhandlung und Abschluss von Wartungsverträgen

 

Organisatorische Aufgaben

  • Korrespondenz mit Eigentümern und Mietern vermieteter Eigentumswohnungen
  • Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlung, einschließlich Terminabstimmung, Tagesordnung, Protokoll
  • Erstellung von Sitzungsprotokollen und Beschlussniederschriften, inkl. Versand an Eigentümer
  • Führung von Beschlusssammlungen
  • Aufstellung und Einhaltung der Hausordnung
  • Erstellung und Verteilung von Rundschreiben und Aushängen
  • Beschwerdemanagement
  • Maßnahmenentwicklung zur Fristenwahrung und zur Vermeidung von Rechtsnachteilen
  • Wahrnehmung von Orts- und Gerichtsterminen

 

Leider gibt es viel zu viele Hausverwaltungen, die „ganz nebenbei“ ihr schnelles Geld mit der Verwaltung von Immobilien machen möchten, denen es jedoch an dem entsprechenden Know-how fehlt.

 

Seit 2000 verwalte ich Mietobjekte, Wohnungseigentumsgemeinschaften sowie vermietetes Sondereigentum. Auch "nur" zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung können Sie mich einbeziehen. 

 

Neben dem praktischen Wissen während meiner langjährigen Tätigkeit habe ich durch die Weiterbildung an der Management Akademie Essen meine Kenntnisse vertiefen können. Im Jahr 2009 habe ich den Schritt in die Selbstständigkeit getan.

 

Vertrauen Sie Ihr Eigentum nur einem Verwalter an, der sein Fach gelernt hat.
Ihr Auto würden Sie auch nicht von einem Makler reparieren lassen - oder?